離婚による自宅売却が増えています
離婚による自宅売却のご相談が増えています。
離婚に伴う不動産の扱いは「売却」か「どちらかが住み続ける」の大きく２つに分かれますが、ローンや名義、財産分与の問題もあり、それぞれのご事情によって解決しなければいけない問題も様々です。後々のトラブルを避けるため、売却を検討する方も増えていますが、離婚時に家を売って現金で財産分与できる場合と、住宅ローンが残っている場合で対応が異なってきます。
売却する場合、まずは住宅ローンの残高を確認し、不動産会社に自宅の査定をしてもらいます。「住宅ローン残高」「査定価格」がいくらかによって、取るべき対応が変わります。
・査定価格が住宅ローン残高を上回る場合
査定額が住宅ローンを上回ることを「アンダーローン」といいます。この場合は自宅を売却したお金で住宅ローンの残債を支払い、残りを分配することができます。
・査定価格が住宅ローンが残高より低い場合
査定価格がローン残高より下回る状態を「オーバーローン」といいます。この場合、どちらかが住み続けて住宅ローンを返済することができなければ任意売却して住宅ローンの返済にあてることになります。それでも残った債務があれば二人でどのように支払うか決めて返済します。
任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の合意を得た上で売却する方法です。任意売却することで、住宅ローンの残債が減らせるケースが多く、また残債が残る場合でも金融機関等との交渉により、無理のない金額で返済することも可能です。住宅ローンの残債がない場合に比べると、いくつかクリアしなければならない問題はありますが、将来のさまざまなリスクを考慮し、近年では離婚時に自宅の売却を選択される方が増えています。
どちらかが住み続ける場合、名義や連帯保証人、ローン滞納などで後々トラブルになるケースが非常に多いです。
・住宅ローンの名義人が住み続ける場合
住宅ローンが夫の名義で、妻が連帯債務者(共有名義)や連帯保証人でない場合は、夫が住み続けて、残りの住宅ローンを支払います。住宅ローンがある家は財産分与の対象外です。また、もし夫が住宅ローンを滞納しても、この場合は妻に請求が及ぶことはありません。
ただし、妻が住宅ローンの連帯債務者(共有名義)や連帯保証人になっている場合は、注意が必要です。離婚したからといって返済の義務がなくなるわけではないので、夫が住宅ローンを滞納すると、返済の催促が来ることになります。別の連帯債務者や連帯保証人を立てるなどし、金融機関の承認を受けた上で、名義変更や連帯保証を外すといった手続きを行う必要があります。
・住宅ローンの名義人でない方が住み続ける場合
住宅ローンの名義は夫のまま、返済も夫が続けることに同意して、妻の方が自宅に住み続ける場合、リスクがあることを考慮しておく必要があります。例えば子供がいる場合、養育費を支払いながら住宅ローンを払い続けるのは簡単なことではありませんし、それ以外にも病気やケガ、リストラなど、様々な事情で夫が住宅ローンを滞納すれば、差し押さえや競売、突然立ち退きを迫られるといった可能性もゼロではありません。
住み続ける方（この場合は妻）が住宅ローンの名義人になり、住宅ローンを払うのがベストですが、そのためには妻が新たに金融機関の審査を受ける必要があり、一定の収入や保証人が求められることを考えると現実的には難しいところです。リスク回避のため、しっかりと話し合いをし、合意事項を公正証書にしておく対策なども必要になります。
離婚に伴う自宅の売却はプライバシーに関わることもあり、周りの人にあまり事情を知られたくないものです。そのため相談をためらってしまう方も多いと思います。当社ではお客様のプライバシーに細心の注意を払いながら、ご夫婦間のご事情にも配慮をした対応をさせていただきます。
お悩みのことがありましたら、どうぞご相談ください。
